무자본 갭투자 전세사기, 임대인 사기죄 성립 요건과 판단 기준

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

임대인이 자기자본 없이 임차인의 전세보증금으로 주택을 매수하는 이른바 무자본 갭투자를 했고 결국 보증금을 돌려주지 못했다면, 그 사실만으로 바로 사기죄가 성립할까요?

결론부터 말씀드리면 무자본 갭투자를 했다는 사정만으로 모든 사건에서 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다. 형법상 사기죄가 성립하려면 임대차계약 당시 임차인을 속이는 기망행위가 있었고, 그로 인해 임차인이 착오에 빠져 보증금을 지급했으며, 임대인에게 보증금을 편취하려는 고의까지 인정되어야 합니다.

다만 임대인이 보증금을 반환할 실질적인 능력이 없으면서도 무자본 갭투자 구조, 선순위 보증금, 깡통전세 위험 등 임차인의 계약 판단에 중요한 사실을 숨겼다면 ‘말하지 않은 행위’ 자체가 부작위에 의한 기망으로 평가될 수 있습니다.

01. 말하지 않은 것도 사기죄의 기망행위가 될 수 있을까?

형법 제347조의 사기죄는 일반적으로 기망행위, 피해자의 착오, 재산적 처분행위와 재산상 이익 취득이 연결되어야 성립합니다. 전세사기 역시 이러한 기본구조 안에서 판단됩니다.

여기서 기망행위는 적극적으로 거짓말을 하는 경우에만 한정되지 않습니다. 거래관계에서 상대방에게 알려야 할 중요한 사실이 있고, 상대방이 그 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한데도 이를 의도적으로 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망이 문제될 수 있습니다.

대법원 역시 재산거래에서 상대방의 처분행위 여부를 결정하는 판단의 기초가 되는 사실을 숨긴 행위도 사기죄의 기망으로 평가될 수 있다는 입장입니다.

무자본 갭투자 사건에서는 임대인이 별다른 자기자본 없이 임차인의 보증금으로 주택 매매대금을 충당했고, 새로운 임차인의 보증금 없이는 기존 보증금을 반환하기 어려운 구조였다는 사실을 알고 있었는지가 중요합니다.

선순위 임대차보증금을 실제보다 축소해서 알렸거나, 임차보증금이 실질적인 주택 매매대금을 초과하는 이른바 깡통전세 구조, 임차인을 먼저 모집한 뒤 보증금으로 매매대금을 지급하는 동시진행 구조를 숨긴 경우 역시 기망행위 판단에서 중요한 사정이 될 수 있습니다.

02. 임대인의 편취 고의는 어떻게 판단할까?

전세사기 사건에서 가장 치열하게 다투는 부분 중 하나가 편취의 고의입니다. 임대인은 흔히 “처음부터 보증금을 떼어먹으려 한 것이 아니라 부동산 가격이 떨어져 돌려주지 못했을 뿐”이라고 주장합니다.

편취의 고의는 임대인이 직접 자백하지 않는 이상 계약 당시의 재산상태, 보유 부동산과 채무규모, 자금조달 구조, 전후의 임대차계약 체결 방식과 보증금 반환과정 등 객관적인 정황을 종합하여 판단하게 됩니다.

반드시 “보증금을 절대로 돌려주지 않겠다”는 확정적인 의도가 있어야 하는 것은 아닙니다. 계약 당시 자신의 자금구조상 보증금을 반환하지 못할 가능성이 상당함을 알고도 그 위험을 감수하면서 보증금을 받았다면 미필적 고의가 문제될 수 있습니다.

특히 보유한 별도 재산이 거의 없는 상태에서 수십 채의 주택을 무자본 갭투자로 취득하고, 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 구조가 반복되었다면 편취의 고의를 뒷받침하는 강한 간접사실이 될 수 있습니다.

03. HUG 보증보험과 공인중개사 가담은 어떤 영향을 미칠까?

전세보증금반환보증에 가입되어 HUG 등 보증기관으로부터 보증금을 지급받았다고 해서 계약 당시 이미 성립한 사기죄가 없어지는 것은 아닙니다. 사기죄는 기망으로 인해 피해자가 보증금을 지급하는 재산적 처분행위를 한 때 성립 여부가 판단되기 때문입니다.

보증기관의 대위변제는 임차인이 피해를 회복하기 위한 별도의 제도적 장치입니다. 따라서 보증기관이 임차인에게 돈을 지급했다는 사정만으로 임대인이 스스로 피해를 회복시킨 것과 동일하게 평가되는 것은 아닙니다.

임대인 이외의 사람도 형사책임을 질 수 있습니다. 분양대행업자나 컨설팅업자, 공인중개사 등이 무자본 갭투자의 전체 구조와 보증금 미반환 위험을 인식하면서 임차인 모집, 허위 설명, 계약체결이나 자금정산 등에 적극적으로 가담했다면 공동정범 또는 방조범 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

공동정범이 성립하려면 반드시 처음부터 모든 사람이 하나의 문서로 범행계획을 세워야 하는 것은 아닙니다. 각자의 역할과 인식, 범행과정에서의 협력관계 등을 통해 순차적 또는 암묵적인 공모관계가 인정되는지가 중요합니다.

04. 무자본 갭투자여도 사기죄가 성립하지 않을 수 있는 경우

반대로 무자본 갭투자 방식으로 주택을 취득했다는 사실 자체만으로 임대인의 사기죄가 당연히 인정되는 것도 아닙니다. 형사책임은 개별 임대차계약 체결 당시의 사정을 기준으로 구체적으로 판단해야 합니다.

계약 체결 당시 주택의 객관적인 담보가치에서 근저당권, 선순위 임차보증금 등을 제외하고도 신규 임차인의 보증금을 충분히 담보할 수 있었고, 임대인에게 별도의 재산과 소득이 있어 정상적인 반환의사와 능력이 있었다면 편취의 고의가 부정될 가능성이 있습니다.

임대차 갱신이나 보증금 증액 과정에서도 별도의 허위 설명이나 중요사실 은폐 없이 임차인과 합의하여 정상적으로 계약조건을 변경한 경우라면 신규 계약과 동일하게 사기죄가 인정된다고 단정할 수 없습니다.

또한 향후 경제사정 악화나 파산 가능성처럼 계약 당시 아직 확정되지 않은 모든 위험까지 임대인이 임차인에게 고지해야 한다고 볼 수는 없습니다. 형사처벌을 위해서는 계약 당시 이미 존재했던 구체적인 반환위험과 그에 대한 임대인의 인식이 확인되어야 합니다.

결국 전세보증금을 돌려주지 못했다는 결과만으로 사기죄를 판단해서는 안 되고, 임대차계약 당시 임대인의 재산상태·담보가치·거래구조·고지내용과 반환계획을 종합적으로 확인해야 합니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.