보증금을 못 받았는데 이사해야 한다면, 임차권등기명령 신청 요건과 절차, 주의할 점

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새 집으로 이사는 해야 하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

보증금을 받기 전에 전출하면 그동안 유지해 온 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이럴 때 임차권등기명령을 받아 등기를 마치면 이사하더라도 보증금에 관한 권리를 지킬 수 있으므로, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 중요합니다.

오늘은 임차권등기명령이 필요한 이유와 신청 요건, 신청 절차, 등기 이후 보증금 회수 방법과 주의할 점을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 임차권등기명령은 왜 필요한가요?

주택 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력을 갖고, 확정일자까지 받으면 경매 등에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 그런데 이 권리는 실제로 거주하고 주민등록을 유지하는 동안에만 유지됩니다.

보증금을 돌려받기 전에 다른 곳으로 전입하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 그 사이 집주인이 주택을 팔거나 다른 채권자가 경매를 신청하면 보증금을 우선해서 돌려받지 못하는 위험이 생깁니다.

주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령은 이런 문제를 막기 위한 제도입니다. 법원의 명령으로 임차권등기가 마쳐지면, 임차인이 이사하고 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

아직 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못한 임차인도 등기를 마치면 그때부터 이를 취득합니다. 따라서 이사가 급하지 않더라도 보증금 반환이 늦어질 것 같다면 미리 신청을 검토하는 것이 좋습니다.

02. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 계약기간이 남아 있는 상태에서는 원칙적으로 신청할 수 없으므로, 임대차가 적법하게 종료되었는지가 첫 번째 요건입니다.

계약 만료로 끝나는 경우에는 갱신을 거절하는 통지를 제때 했는지가 중요합니다. 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 집주인에게 알려야 합니다. 이 통지를 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

묵시적 갱신이 되었거나 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 경우에는, 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 이 경우 3개월이 지난 뒤 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

통지를 보냈다는 사실과 상대방이 받았다는 사실을 증명할 자료를 남겨 두어야 합니다. 내용증명 우편이 가장 확실하며, 문자나 메신저로 통지했다면 집주인의 답장 등 받았다는 점을 보여주는 자료를 함께 보관합니다.

※ 임대차 종료 시점 확인

03. 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군법원에 신청합니다. 방문 접수 외에 전자소송으로도 신청할 수 있습니다.

신청서에는 임대차계약 내용과 임대차가 끝난 사유, 돌려받지 못한 보증금을 적고, 이를 소명하는 자료를 첨부합니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료를 보여주는 내용증명 등과 함께 건물 등기사항증명서를 준비합니다. 임대차의 목적이 주택의 일부라면 그 부분을 표시한 도면도 필요할 수 있습니다.

법원은 서류를 심사한 뒤 요건이 갖추어졌다면 임차권등기명령을 내리고, 등기소에 등기를 촉탁합니다. 과거에는 집주인에게 결정이 송달되지 않아 절차가 늦어지는 경우가 많았지만, 2023년 법 개정으로 집주인에게 고지되기 전에도 등기를 진행할 수 있게 되었습니다.

신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있으므로, 영수증 등을 보관해 두었다가 보증금과 함께 청구하면 됩니다.

04. 등기 이후에는 무엇을 확인해야 하나요?

가장 중요한 것은 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사하는 것입니다. 법원의 결정만 받은 상태에서 먼저 전출하면 등기가 완료되기 전까지 권리가 끊길 수 있습니다. 등기부의 을구에 임차권등기가 표시되었는지 직접 확인하세요.

임차권등기를 마쳤다고 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 등기는 권리를 지키는 수단일 뿐이므로, 집주인이 계속 반환하지 않으면 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 판결을 받고, 필요하면 주택에 대한 강제경매를 신청해 보증금을 회수해야 합니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 보증 이행을 청구할 때 임차권등기가 필요한 경우가 많습니다. 보증기관별 요구 서류와 절차를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

임차권등기가 된 주택에 새로 들어오는 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이 때문에 집주인이 새 임차인을 구하기 어려워져 보증금 반환 협의가 진행되는 경우도 있습니다. 보증금을 모두 돌려받으면 집주인이 임차권등기 말소를 진행하게 되므로, 반환과 말소 절차를 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

임차권등기명령은 이사와 보증금 보호를 함께 해결할 수 있는 제도이지만, 순서를 지키지 않으면 오히려 권리를 잃을 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령과 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.