안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

이사를 하면서 우편물을 제대로 받지 못하는 사이, 재건축 조합의 분양신청기간이 지나 버렸습니다. 조합은 "분양신청을 하지 않았으니 현금청산 대상"이라고 합니다. 하지만 정작 분양신청 안내문은 한 번도 받은 적이 없습니다.

분양신청 통지는 조합원에게 새 아파트를 받을 기회를 보장하는 절차입니다. 그래서 통지가 법과 정관에 맞게 이루어지지 않았다면, 이를 근거로 만든 관리처분계획이 위법하다고 다툴 수 있습니다. 반대로 내가 주소 변경을 알리지 않았다면 그 불이익은 내가 질 수 있습니다.

오늘은 분양신청 통지의 시기와 내용, 적법한 통지 방법, 통지 대상과 주소 문제, 통지가 잘못되었을 때의 대응을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

※ 핵심 요약

① 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에(한 차례 30일 연장 가능) 분양신청에 관한 사항을 조합원에게 개별 통지해야 합니다.

② 통지는 정관에서 정한 방법, 보통 등기우편으로 해야 하며 신문 공고나 문자만으로는 대신할 수 없습니다.

③ 통지가 잘못되었다면 관리처분계획이 위법할 수 있지만, 주소 변경을 조합에 알리지 않았다면 그 불이익은 조합원이 질 수 있습니다.

01. 분양신청 통지는 왜 중요한가요?

재건축 조합원은 분양신청기간 안에 분양신청을 해야 새 아파트를 받을 수 있습니다. 기간을 놓치면 현금청산 대상자가 됩니다. 그래서 조합원이 기간을 알 수 있도록 개별적으로 알려주는 통지는 관리처분계획을 세우기 위해 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

대법원도 이 통지 절차를 제대로 거치지 않고 세운 관리처분계획은 위법하다고 보았습니다. 통지를 받지 못해 분양신청을 하지 못했다면, 그 이유로 현금청산 대상자가 된 것을 다툴 수 있다는 뜻입니다.

02. 조합은 언제, 무엇을 알려야 하나요?

도시및주거환경정비법 제72조에 따라 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에 분양신청에 관한 사항을 조합원에게 알리고 공고해야 합니다. 대통령령으로 정하는 경우에는 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있고, 사업시행계획인가 후 시공자를 선정했다면 시공자와 계약한 날부터 계산합니다.

이 기간을 넘겨 통지했다고 바로 분양신청 절차 전체가 무효가 되지는 않는다고 본 판결도 있습니다. 기한보다 중요한 것은 통지의 내용과 방법입니다.

※ 분양신청 통지에 담겨야 할 내용

분담금 추산액은 본인 몫만 알려주면 됩니다. 대법원은 다른 조합원 전원의 분담금 추산액까지 알려줄 의무는 없고, 필요하면 조합 자료 열람·복사 제도로 확인하면 된다고 보았습니다.

분양신청기간을 연장할 때도 연장된 기간을 다시 개별 통지해야 합니다. 연장된 기간에도 분양신청 기회를 보장할 필요는 똑같기 때문입니다.

03. 어떤 방법으로 통지해야 적법한가요?

통지 방법은 법과 그 위임에 따라 정한 조합 정관을 따라야 합니다. 표준정관과 대부분의 조합 정관은 다음 순서를 정하고 있습니다.

※ 표준정관상 통지 방법

이 절차를 지키지 않으면 통지가 적법하게 이루어지지 않은 것으로 보아 관리처분계획이 위법하거나 무효가 될 수 있습니다.

이런 경우는 주의하세요

일간신문 공고, 단지 현수막, 문자메시지, 조합 홈페이지 게시만으로는 개별 등기우편 통지를 대신할 수 없습니다. 법은 신문 공고를 하더라도 토지등소유자에게 따로 개별 통지를 하도록 정하고 있기 때문입니다.

통지 대상과 관련해, 재건축에서 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게도 통지해야 하는지는 견해가 나뉩니다. 재개발사업에서는 대법원이 통지 대상을 조합원에 한정하지 않고 토지등소유자 전체로 본 바 있으므로, 미동의자라도 통지를 받지 못했다면 다툴 여지를 검토해 볼 수 있습니다.

04. 주소가 바뀌었거나 통지를 못 받았다면 어떻게 하나요?

조합은 조합원의 주민등록상 주소나 조합에 신고된 주소로 통지를 보냅니다. 조합원이 이사하고도 정관에서 정한 기간 안에 조합에 주소 변경을 신고하지 않았다면, 통지를 받지 못한 불이익은 조합원이 질 수 있습니다.

반대로 조합원이 바뀐 주소를 조합에 신고했는데도 조합이 예전 주소로 통지를 보냈다면 적법한 통지로 볼 수 없습니다. 이 경우 분양신청을 하지 못했다는 이유로 현금청산 대상자로 처리한 것을 다툴 수 있습니다.

통지를 받지 못했다고 생각된다면 다음을 확인해 보세요.

• 조합이 등기우편을 어느 주소로, 언제 보냈는지(발송 내역 정보공개 청구)
• 반송된 뒤 일반우편으로 다시 보냈는지
• 내가 조합에 주소 변경을 신고한 기록이 있는지
• 분양신청기간을 연장하면서 다시 통지했는지

통지에 하자가 있다면 관리처분계획의 취소나 무효를 다투는 방법, 조합원 지위 확인을 구하는 방법 등을 검토할 수 있습니다. 관리처분계획 취소소송은 제소기간이 짧으므로 하자를 알게 된 즉시 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

분양신청 통지는 한 번 놓치면 새 아파트를 받을 기회가 사라질 수 있는 절차입니다. 그만큼 조합이 절차를 제대로 지켰는지, 내 쪽에 책임이 있는지를 정확히 따져봐야 합니다.

저희는 조합원분들이 절차상 하자로 정당한 분양 기회를 잃지 않도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 재건축 분양신청 통지 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 조합에서 받은 서류와 주소 변경 신고 기록을 가지고 오시면 통지의 적법성과 대응 방법을 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.