전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때, 계약 종료 통지부터 소송·경매까지 회수 절차

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

계약 만료일이 다가오는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 반환을 미루고 있다면 어떻게 해야 할까요?

보증금 반환은 새 임차인을 구했는지와 관계없이 임대차가 끝나면 이행해야 하는 집주인의 의무입니다. 다만 임차인도 계약 종료 통지와 대항력 유지 등 지켜야 할 순서가 있으므로, 단계별로 권리를 지키면서 회수 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

오늘은 보증금 반환의 기본 원칙과 계약 종료 통지, 대항력 유지 방법, 지급명령·소송·강제경매까지의 회수 절차를 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 집주인은 언제 보증금을 돌려주어야 하나요?

임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 집을 비워 주어야 합니다. 두 의무는 동시에 이행해야 하는 관계이므로, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.

"새 세입자가 구해져야 돌려줄 수 있다"는 말은 법적인 근거가 없습니다. 새 임차인의 보증금으로 반환하겠다는 것은 집주인의 사정일 뿐이며, 계약이 끝났다면 집주인은 자기 자금으로라도 보증금을 반환해야 합니다. 임차인이 새 임차인을 직접 구해야 할 의무도 없습니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 계속 거주하는 것은 정당한 권리 행사입니다.

미납 월세나 원상회복 비용이 있다면 보증금에서 공제될 수 있습니다. 연체된 차임, 관리비, 임차인의 사용으로 생긴 파손의 수리비 등은 반환할 보증금에서 정산됩니다. 다만 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 노후는 임차인이 원상회복할 대상이 아니므로 공제 범위를 두고 다툼이 생기면 근거를 확인해야 합니다.

02. 보증금을 받으려면 계약 종료 통지를 어떻게 해야 하나요?

보증금 반환을 요구하려면 먼저 임대차가 적법하게 끝나야 합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 통지를 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

묵시적 갱신이 되었더라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장한 경우에도 마찬가지로 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

통지는 집주인에게 도달해야 효력이 있으므로, 보냈다는 것뿐 아니라 받았다는 것까지 증명할 수 있어야 합니다. 내용증명 우편이 가장 확실하며, 문자나 메신저로 통지했다면 집주인의 답장이나 읽음 표시 등을 캡처해 보관합니다.

집주인과 연락이 닿지 않는 경우에도 통지 방법을 고민해야 합니다. 등기부상 주소와 실제 거주지로 내용증명을 보내고, 반송되면 그 기록도 보관합니다. 통지 시점이 이후 임차권등기명령과 소송의 출발점이 되므로 날짜를 정확히 기록해 두세요.

※ 계약 종료 통지 기준

03. 보증금을 받을 때까지 내 권리는 어떻게 지키나요?

임차인의 대항력과 우선변제권은 실제 거주와 주민등록을 유지하는 동안 지켜집니다. 보증금을 받기 전에 다른 곳으로 전입하면 이 권리를 잃을 수 있으므로, 이사 계획이 있다면 순서를 신중하게 정해야 합니다.

이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전합니다. 임대차가 끝난 뒤 법원의 임차권등기명령으로 등기를 마치면, 이사하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다.

집주인의 재산 상황이 불안하다면 가압류를 검토할 수 있습니다. 집주인이 해당 주택이나 다른 재산을 처분할 우려가 있다면, 소송 전에 재산을 묶어 두어 이후 판결을 받았을 때 회수할 수 있도록 하는 것입니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차를 함께 확인해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 가입한 기관마다 보증사고 요건과 청구 서류가 다르므로, 계약 종료 통지 단계부터 약관에 맞추어 준비하는 것이 좋습니다.

04. 집주인이 계속 돌려주지 않으면 어떤 절차를 밟나요?

보증금 반환을 요구했는데도 집주인이 응하지 않으면 법적 절차로 회수해야 합니다. 먼저 내용증명으로 반환을 최고하고, 그래도 해결되지 않으면 법원 절차를 진행합니다.

집주인이 보증금 액수 자체를 다투지 않는다면 지급명령이 빠른 방법입니다. 지급명령은 서류 심사만으로 진행되어 비교적 신속하고 비용이 적게 듭니다. 다만 집주인이 이의를 제기하면 소송 절차로 넘어가게 됩니다.

다툼이 있다면 보증금반환청구 소송을 제기합니다. 보증금이 3천만 원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 빠르게 진행될 수 있습니다. 소장이 송달된 다음 날부터는 법에서 정한 높은 비율의 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

판결을 받고도 돌려주지 않으면 강제경매로 회수합니다. 해당 주택에 대해 강제경매를 신청하면 매각대금에서 배당을 받게 되며, 이때 확정일자에 따른 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권이 중요한 역할을 합니다. 경매에서 보증금 전액을 받지 못할 수도 있으므로 선순위 권리관계를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

보증금 반환 문제는 통지와 권리 유지의 순서를 지키는 것이 가장 중요하며, 늦어질수록 회수가 어려워질 수 있습니다. 전세·월세 보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.