전세권을 설정한 임차인의 보증금 회수 방법, 수단별 한계와 후속 조치

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

전세권설정등기까지 마쳐 두었는데 계약이 끝나도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 어떤 방법으로 보증금을 회수할 수 있을까요?

전세권자는 판결 없이 바로 경매를 신청할 수 있는 등 일반 임차인보다 강한 권리를 가집니다. 다만 수단마다 한계가 있고, 전세권과 주택임대차보호법상 임차권을 함께 갖추었는지에 따라 경매 이후의 결과가 크게 달라지므로 상황에 맞는 방법을 순서대로 선택하는 것이 중요합니다.

오늘은 전세권의 성격과 임차권과의 차이, 임의경매·배당요구·소송·임차권등기명령 등 수단별 한계와 후속 조치, 단계별 대응 전략을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 전세권은 어떤 권리이고, 임차권과 무엇이 다른가요?

전세권은 두 가지 성격을 함께 가진 권리입니다. 집을 사용하고 수익할 수 있는 용익물권의 성격과, 전세금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 담보물권의 성격입니다.

존속기간이 끝나면 집을 사용할 권리는 등기를 말소하지 않아도 당연히 소멸하지만, 전세금 반환을 담보하는 권리는 전세금을 돌려받을 때까지 남아 있습니다. 판례도 이처럼 보고 있으며, 이 덕분에 기간이 끝난 뒤에도 전세권자는 전세금을 회수하기 위한 여러 수단을 쓸 수 있습니다.

전세권은 민법 제303조 이하에서 정한 물권으로 등기를 해야 성립합니다. 반면 주택임대차보호법상 임차권은 주택 인도와 전입신고로 대항력을, 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖습니다. 두 권리는 근거 법률과 성립 요건이 다른 별개의 권리입니다.

그래서 전세권설정등기를 하면서 전입신고와 확정일자까지 갖춘 임차인은 두 가지 권리를 동시에 가진 셈입니다. 하나의 권리를 행사했다고 다른 권리가 당연히 사라지지는 않으므로, 이 점을 잘 활용하면 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

※ 전세권과 주택임대차보호법상 임차권 비교

02. 전세권으로 직접 경매를 신청할 수 있나요?

전세권설정자가 전세금 반환을 미루면, 전세권자는 민법 제318조에 따라 전세권 자체를 근거로 목적물에 대한 임의경매를 신청할 수 있습니다. 별도로 소송을 해서 판결을 받지 않아도 바로 경매를 신청할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

다만 몇 가지 한계가 있습니다. 건물의 일부에만 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 건물 전체에 대해 우선변제권은 갖지만 전세권이 설정되지 않은 나머지 부분까지 경매를 신청할 수는 없습니다. 또한 최선순위 전세권자가 경매를 신청하면 매각으로 전세권이 소멸하므로, 배당에서 전액을 받지 못하면 전세권자로서의 권리는 사라집니다. 선순위 조세채권이나 소액임차인 최우선변제금 등이 있으면 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다.

이때 주택임대차보호법상 대항력을 함께 갖추고 있다면 대응할 방법이 남습니다. 전세권에 기해 경매를 신청해 전세권이 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인은 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지 보증금에 대해 매수인에게 대항해 임대차관계가 계속된다고 주장할 수 있습니다.

단, 임차권의 대항력을 취득한 날이 전세권 설정일보다 앞서야 합니다. 전세권을 설정한 뒤에 전입신고를 해서 대항력을 갖춘 경우에는, 전세권이 소멸하면서 그보다 후순위인 임차권으로는 매수인에게 대항할 수 없다는 판단이 있습니다. 경매를 신청하기 전에 전입신고일과 전세권 설정일을 반드시 비교해 보아야 합니다.

03. 다른 채권자가 신청한 경매에서는 어떻게 배당받나요?

다른 채권자가 신청한 경매가 진행 중이라면, 전세권자는 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 해서 전세금을 배당받을 수 있습니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있으므로 기한을 꼭 지켜야 합니다.

최선순위 전세권이라면 특히 주의해야 합니다. 최선순위 전세권은 원칙적으로 전세권자가 스스로 배당요구를 해야만 매각으로 소멸합니다. 배당요구를 하지 않으면 전세권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

또한 임차인으로서 배당요구를 한 것을 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 보지 않습니다. 두 권리가 근거 규정과 성립 요건을 달리하는 별개의 권리이기 때문입니다. 두 권리를 모두 가진 경우에는 각각의 지위에서 배당요구를 해야 하는지 신중히 판단해야 합니다.

배당요구를 해서 전세권이 소멸했지만 전액을 받지 못했다면, 대항력 있는 임차권으로 나머지 금액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 반대로 배당요구를 하지 않아 전세권이 매수인에게 인수되었다면, 매수인을 상대로 전세금 반환을 청구하면서 전세권설정등기 말소와 동시에 이행하라고 주장할 수 있습니다. 전세권자로서 일부를 배당받았다는 사정만으로 나머지 보증금에 대한 대항력 행사가 막히지는 않는다는 것이 판례입니다.

04. 소송·임차권등기 등 그 밖의 수단과 단계별 대응은 어떻게 하나요?

전세금반환청구 소송을 제기해 판결을 받은 뒤 강제집행하는 방법도 있습니다. 다만 전세금 반환과 전세권설정등기 말소, 목적물 인도는 민법 제317조에 따라 동시에 이행해야 하는 관계입니다. 그래서 전세권자가 말소에 필요한 서류를 건네거나 이행을 제공하지 않으면, 임대인은 전세금 반환을 거절할 수 있고 지연손해금도 생기지 않습니다.

따라서 지연손해금까지 받으려면 먼저 말소 서류 등을 이행제공해 임대인을 이행지체 상태로 만들어야 합니다. 소송 기간 동안 임대인의 재산이 줄어들거나 다른 채권자가 먼저 집행할 수 있으므로, 소송 전이나 소송과 동시에 임대인의 재산을 가압류해 두는 것도 중요합니다.

이사를 해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 전세권설정등기와 임차권등기는 별개이므로, 전세권등기가 있다고 해서 임차권등기가 필요 없는 것은 아닙니다. 또한 건물 전세권은 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절 통지가 없으면 같은 조건으로 법정갱신될 수 있으므로, 전세권의 존속 여부도 함께 확인해야 합니다.

경매 후에도 받지 못한 보증금이 남았다면 매수인을 상대로 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 매수인에게 주장할 수 있는 금액은 실제로 받은 금액을 뺀 나머지가 아니라, 올바른 배당 순위에 따라 배당되었다면 받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지라는 점에 유의해야 합니다.

※ 상황별 보증금 회수 대응 순서

전세권은 강력한 권리이지만, 어떤 수단을 어떤 순서로 쓰느냐에 따라 회수할 수 있는 보증금이 크게 달라집니다. 저희는 전세권자분들이 소중한 보증금을 끝까지 지키실 수 있도록 상황에 맞는 방법을 함께 찾아드리고자 합니다. 전세권 설정 후 전세금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 전세계약서와 등기사항증명서, 주민등록초본을 가지고 오시면 회수 방법과 순서를 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.