공인중개사가 집주인 세금 체납을 알려주지 않았다면, 손해배상을 받을 수 있을까?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

계약 후에 집주인의 세금 체납 사실을 알게 되어 보증금을 돌려받지 못할까 걱정하고 계신데, 중개해 준 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을지 궁금하신가요?

공인중개사의 세금 체납 관련 의무는 체납 사실을 직접 확인해 설명할 의무와, 세입자가 스스로 열람할 수 있다는 사실을 알려줄 의무로 나뉘며, 어느 쪽이 문제되느냐에 따라 책임 인정 여부가 달라집니다. 책임이 인정되더라도 세입자의 과실에 따라 배상액이 줄어들 수 있으므로, 사안에 맞는 근거를 정확히 찾아 주장하는 것이 중요합니다.

오늘은 공인중개사가 지는 두 가지 의무의 차이, 체납 사실 확인의무가 인정되는 예외적인 경우, 열람 가능 사실 고지의무와 위반 시 책임, 손해배상의 범위를 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 공인중개사의 세금 체납 관련 의무에는 어떤 것이 있나요?

집주인의 세금 체납과 관련해 공인중개사에게 문제되는 의무는 성격이 서로 다른 두 가지입니다. 하나는 집주인의 체납 사실 자체를 조사해 세입자에게 설명할 의무이고, 다른 하나는 세입자가 스스로 집주인의 미납 세금을 열람할 수 있다는 사실을 알려줄 의무입니다.

첫 번째 의무는 공인중개사법 제25조의 확인·설명의무와 관련되고, 두 번째 의무는 2023년 10월 19일부터 시행된 공인중개사법 제25조의3에 근거합니다.

두 의무는 생긴 시기와 법적 근거가 다르고, 이를 어겼을 때 책임이 인정되는지도 다릅니다. 그래서 공인중개사에게 책임을 묻고자 할 때에는 어느 의무를 어겼다고 주장할 것인지부터 정리하는 것이 출발점입니다.

실제로는 첫 번째 의무는 인정되기 어렵고, 두 번째 의무는 시행일 이후 계약이라면 비교적 분명하게 인정됩니다. 아래에서 각각 살펴보겠습니다.

※ 공인중개사의 세금 체납 관련 의무 비교

02. 공인중개사가 집주인 체납 사실을 직접 확인해야 하나요?

법원은 압류등기가 없는 경우 공인중개사에게 집주인의 세금 체납 사실을 직접 확인해 설명할 의무가 없다는 입장을 대체로 유지하고 있습니다. 집주인의 체납 여부는 공인중개사법과 시행령이 정한 확인·설명 대상이 아니고, 중개대상물의 권리관계가 아니라 집주인 개인의 재정 상태에 관한 문제라 등기부나 건축물대장 같은 통상의 방법으로는 확인하기 어렵다는 이유입니다.

하지만 다음과 같은 경우에는 예외적으로 공인중개사의 책임이 인정될 수 있습니다. 먼저 등기부에 체납을 원인으로 한 압류등기가 이미 올라와 있는 경우입니다. 이는 공인중개사가 통상의 방법으로 확인할 수 있는 권리관계이므로, 이를 설명하지 않았다면 확인·설명의무 위반이 됩니다.

다음으로 공인중개사가 체납 사실을 알면서도 확인설명서에 "체납 없음"으로 표시하거나 말로 거짓 설명을 한 경우입니다. 대법원은 공인중개사가 직접 조사할 의무가 없는 사항이라도 잘못된 정보를 진실인 것처럼 전달해 세입자가 그것을 믿고 계약하게 해서는 안 된다고 보아, 이런 경우 공인중개사의 책임을 인정하고 있습니다.

민간임대주택의 경우에는 아직 판단이 확립되지 않았습니다. 민간임대주택법은 임대사업자에게 납세증명서 제시와 체납 사실 설명의무를 지우고 있어, 이를 중개한 공인중개사에게도 같은 의무가 있다고 본 1심 판결이 있었습니다. 그러나 항소심에서는 그 의무는 임대사업자의 의무일 뿐 공인중개사의 의무는 아니라며 판단을 뒤집었고, 이 쟁점에 대한 대법원 판례는 아직 없습니다.

03. 열람할 수 있다는 사실을 알려주지 않았다면 어떻게 되나요?

공인중개사법 제25조의3에 따라 개업공인중개사는 주택 임대차계약을 중개할 때, 세입자가 국세징수법과 지방세징수법에 따라 집주인이 내지 않은 국세와 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사실을 알려야 합니다. 체납 여부를 직접 확인해 주는 것이 아니라, 세입자가 스스로 확인할 수 있는 방법을 안내하는 의무입니다.

이 의무를 어기면 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임이 생깁니다. 법원은 공인중개사가 열람할 수 있다는 사실을 알려주었다면 세입자가 스스로 체납 내역을 확인할 기회가 있었을 것이라는 이유로, 의무 위반과 세입자의 손해 사이의 인과관계를 인정하고 있습니다.

다만 이 규정은 2023년 10월 19일 이후 맺은 주택 임대차계약에만 적용됩니다. 그 이전 계약에는 소급해 적용되지 않으므로, 계약일이 언제인지 먼저 확인해야 합니다.

또한 상가 임대차에는 이 고지의무가 적용되지 않습니다. 규정 자체가 "주택의 임대차계약"으로 한정되어 있기 때문입니다. 상가 세입자라면 압류등기 미설명이나 허위 설명처럼 다른 근거로 책임을 따져 보아야 합니다.

04. 책임이 인정되면 얼마나 배상받을 수 있나요?

공인중개사의 책임이 인정되더라도 손해 전부를 배상받기는 어렵습니다. 세입자 스스로 미납 세금 열람을 신청하거나 집주인에게 납세증명서를 요구하지 않은 점이 세입자의 과실로 인정되어, 배상액이 그만큼 줄어드는 과실상계가 이루어지는 경우가 많기 때문입니다.

책임 비율은 공인중개사의 잘못이 얼마나 무거운지에 따라 크게 달라집니다. 열람 가능 사실을 알려주지 않은 정도라면 공인중개사의 책임이 낮게 정해지는 경향이 있고, 등기부조차 보여주지 않고 "문제없다"고 잘못 설명한 것처럼 잘못이 무거울수록 공인중개사의 책임 비율이 높아집니다.

공인중개사가 배상할 능력이 없을까 걱정하실 필요는 크지 않습니다. 공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 하므로, 책임이 인정되면 한국공인중개사협회 등 공제사업자가 가입 금액 범위에서 공제금을 지급할 의무를 집니다.

그러므로 공인중개사와 공제사업자를 함께 상대로 청구하는 것을 검토해야 합니다. 이때 중개 당시 받은 확인설명서, 계약서, 공인중개사와 주고받은 문자나 녹취가 책임 비율을 정하는 데 중요한 증거가 됩니다.

※ 공인중개사 책임이 문제되는 경우 정리

공인중개사를 믿고 계약했는데 집주인의 체납으로 보증금이 위태로워졌다면 억울한 마음이 크실 것입니다. 저희는 세입자분들이 공인중개사와 공제사업자에게 정당한 책임을 묻고 보증금 손해를 최대한 회복하실 수 있도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 공인중개사의 세금 체납 미고지로 인한 보증금 피해 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 임대차계약서와 중개대상물 확인설명서, 공인중개사와 주고받은 연락 내용을 가지고 오시면 책임을 물을 수 있는지 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.